房屋漏水究竟该告谁？开发商、物业还是业委会？ 作者：高 原      时间：2022-01-23    来源：上海市青浦区人民法院

　　生活中，你是否遇到过楼上漏水？这似乎是一个很常见的邻里纠纷！

　　今天，推出一则常见的物业服务合同纠纷，通过案例分析遇到此类问题该如何救济？

　　一、案情回放

　　2017年10月，小王发现其所有房屋房顶开始漏水，可房屋已过保修期，小王只能向物业公司多次报修，但始终未解决漏水问题。

　　无奈之下，小王一纸诉状将小区物业公司告到法院，要求某物业公司修复漏水天花板并赔偿房屋贬值损失、交通费、误工费、住宿费及餐费等各项损失。

　　讼争房屋的上层业主小李和房屋所在小区的业主委员会为案件第三人。

　　二、庭审交锋

　　经专业鉴定机构鉴定，漏水原因为系讼房屋所在外墙某处接缝处硅胶老化、开裂所致，并给出了具体的修复方案。

　　物业公司辩称：既然漏水原因在外墙，物业公司愿受业主委托进行维修，但物业公司并无过错，维修费应当由维修基金支付。

　　上层业主小李认为：既然漏水部位在外墙，与其并无关联。

　　房屋所在小区的业主委员会：未应诉答辩。

　　　三、法院认为

　　经审理查明：讼争房屋位于物业公司的物业管理区域内，发生漏水的原因系公共部位的老化、开裂所致，物业公司应当进行维修，故对小王的该项诉讼请求，法院予以支持。

　　关于修复费用和鉴定费用，漏水的原因系公共部位的老化、开裂所致，应当使用住宅专项维修基金支付，且该小区业主委员会应予以配合。

　　发生的漏水部位系讼争房屋对应的区域，小李应予配合。

　　对小王主张其他损失赔偿，因没有提供相应的证据予以证明，法院不予支持。

　　新买的房屋就漏水？

　　刚装修好的房屋漏水？

　　如果遇上这类情况，我们究竟该怎么办？

　　四、法官说法

　　（一）关于保修期，需要了解的

　　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保险期限、保修责任等内容作出约定。

　　保修期从交付之日起计算。在正常使用下屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。

　　（二）关于业主的建筑物区分所有权，需要知晓的

　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。案件中外墙面属于共有部分，对于外墙面的维修，可动用维修基金。

　　（三）关于维修资金的使用程序，需要遵守的

　　过去《物权法》第七十六条第二款规定，公共维修基金的使用表决时，须业主人数占总人数三分之二以上同意，且专有部分占建筑物总面积达到三分之二以上的业主同意。

　　即将实施的《民法典》降低了这个比例。新的规定要求出席业主大会的人数达到双三分之二，即人数占比过三分之二，专有部分面积占比过三分之二。表决的时候，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。

　　（四）关于业主的权利义务，需要清楚的

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。虽然讼争房屋漏水系外墙面老化所致，但在维修时需要其他业主配合的话，其他业主是有义务配合的。

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