《民法典》规定：已经抵押的房产，可以不解除抵押直接过户！ 作者：张定凯律师     时间：2020-12-19    来源：互联网

　　《民法典》新规则：已经抵押的房产，可以不解除抵押直接办理过户！绕开中介成交，同样需要交中介费！

　　十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，这部法律自2021年1月1日起正式施行。房产，作为中国家庭中最重要的财富，《民法典》对房产中的买卖、租赁、抵押、居住、物业管理、小区治理等都做出了全面的规定，现在本律师跟您一起看看《民法典》中涉及到房屋买卖的环节需要注意些什么。

　　一、关注房产剩余土地使用权年限。

　　大家都知道，现在的商品房住宅的土地使用权限一般是70年，那么70年满期后怎么办一直是全民热议的问题。

　　这次《民法典》对此给出了答案，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期要交费。《民法典》物权编第359条第1款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”对于续期需要缴费的标准，在《民法典》中并没有具体规定，将依照续期时的法律、行政法规的规定办理。

　　所以买房的时候除了户型、地段之外，务必关注拟购买房子的土地使用权剩余期限，如果所剩时间较短，那么您还将面临一笔续期的花销。

　　二、已经抵押的房屋，可以不解除抵押直接办理过户。

　　买房，普遍一部分人都会通过银行借款，而银行针对借款人都会要求办理房产抵押手续。也就是说，我们什么时候还清银行的借款，银行才为我们解除抵押，房产才能上市进行销售。而《民法典》实施之后，这个问题将迎刃而解。

　　根据《民法典》物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

　　民法典物权编第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

　　这两条法律规定的意思是指，房子已经设定了抵押，抵押人（也就是产权人）仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。该条款同时规定：银行认为抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　三、买房前必须查明房产是否设置居住权。

　　特别提醒：现在的房屋都没有设置居住权！居住权制度将于2021年1月1日起实施。也就是从明年开始，房屋所有权人可能会去不动产登记部门，在自己的房产上为亲人甚至保姆设置居住权。

　　法律规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

　　四、买房绕开中介，想省钱“跳单”，难！

　　众所周知，在购买二手房的时候，中介公司所收取的中介费并不便宜，一般按房价的3%收取。如果在三、四线城市一套房产在100万左右，中介公司则需要拿走将近3万的中介费用。看着这么大一笔钱被中介收走，不少人都表示心疼不已！很多朋友便在买、卖房子时经过中介介绍，认识买家或者卖家后，私下联系对方，最后私下跟对方成交签订房屋买卖合同。还有的朋友对于同样的房源货比多家，找收费最低的中介成交，这样做的目的都是为了省中介费。

　　同样逃避缴纳中介费的情况还发生在房屋租赁中，经常导致房屋中介人员白忙一场，却无法收到本应属于公司的中介费，有很多中介公司为此不得不与客户对簿公堂。

　　现在保护中介权益的福音来了：《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”也就是说，国家从法律层面上给这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定的评价，以法律条文的形式告诉这些人，这样做不行，需要尊重中介人员的劳动，按照相关规定缴纳中介费。

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