古蔺律师谈二手房买卖注意事项 作者：张定凯律师     时间：2021-10-22    来源：原创

　　古蔺律师联系电话：15984028539。

　　目前，很多城市随着旧城改造的不断深入推进，农村进城送子女读书居民不断增加，以及城区部分居民举家外出就业或迁居外地居住，使得城市二手房的买卖形成了一个活跃的市场。

　　在二手房交易过程中，买卖双方通常只关注交易的最终结果，却忽视了交易过程的安全性。大家通常关心的二手房交易主要在产权问题、履约信誉问题方面。所以，有较大一部分人选择二手房中介机构进行买卖代理交易，认为自己花钱委托的中介机构会能获得真实的市场信息，甚至更希望中介机构能给他提供一个有安全保障的交易过程。事实上，二手房交易的各个环节都是非常的重要，稍有疏忽就会给自己埋下一定的法律风险。

　　本律师认为，选择中介机构进行二手房交易代理，虽是不错的选择，但中介机构的销售人员接受过专业房产经纪业务培训毕竟是少数，他们虽在房屋销售过程中掌握了一些基本的交易常识，但还是受自身条件和经济利益驱使的制约，时有出现对买卖双方告知不实，甚至出现虚假告知、收取买方定金后借故没收违约金等现象存在。

　　那么，做为二手房的买方在二手房交易中如何降低交易风险？本律师在此建议把握好以下几个环节：

　　一、寻找信誉好、规模大的中介机构进行信息登记

　　我们知道，二手房交易中介机构主要从事二手房交易政策、信息咨询，根据实际情况为买卖双方进行配对，为买卖双方进行牵线搭桥。选择二手房中介机构进行二手房交易，势必要走进二手房中介机构登记购房信息。在这个环节中，买方面临的重要事情就是如何选择一家真正放心的中介机构，因为它直接关系到您的交易安全。

　　1、选择规模大、声誉较好、有营业执照、认缴资金相对较高的中介。其办法如下：

　　首先，第一步是查验中介机构的《营业执照》，您要关注的是《营业执照》上的“住所”，如果“住所”与您同在一行政区域，以后即便发生纠纷也便于就近处理。如果“住所”与您不在同一个行政区域，那该中介机构可能是异地经营或者分店或连锁店，这样的中介很有可能被工商部门列入跨区域经营进行查处；如果是分店或连锁店也应具备自己的执照。如果验照时，遇到提供复印的营业执照，建议您趁早打退。

　　其次，您在查验中介机构《营业执照》时，除了辨别真假（可用手机微信扫一扫二维码进行识别）以外，还要留意营业执照上所列的认缴资金数额，虽然目前我们国家对房屋中介机构的注册资金是实行认缴制而非实缴制，但认缴不等于不缴！认缴资金金额较大的中介机构其规模相对较大，对人员管理、执业理念相对较好。

　　第三，平常可以多去几次拟委托的中介机构店铺转转，看看业务员对您的态度，每次到访时，可观察店中的业务员是否固定以及有无出现买卖双方同中介机构发生争执的情况。除此以外，还可以通过周边群众、行业主管部门进行了解。

　　二、中介机构提供服务的过程中应注意的事项

　　1、不能随意签名和交纳定金

　　买方在选择的中介机构登记房屋需求信息后，中介人员往往会让您签收一些文案。本律师提醒您在签收每一份文件前必须亲自过目，有不清楚、不明白的地方，须请中介人员进行解释和说明，必要时对中介机构提供的格式条款不符合双方约定的部分，需按双方意见进行修改后再签字。切勿未经审阅签收文件！切忌在中介机构提供的空白纸张、票据等材料上签名！

　　2、关于选房问题

　　本律师建议买方在选购房产时，注意核实中介提供的房产情况包括：产权情况(共有、个人所有）建筑面积、套内面积、土地出让金到期时间、房龄长短、房屋朝向、维修基金缴纳情况、户口登记情况、是否按揭、是否抵押、是否出租、是否具有《不动产登记证》或《房产证》、《国有土地使用证》等相关情况。了解这些问题，有助于您对房价的考虑和交易是否安全、有效。

　　3、关于房价、交房、过户问题

　　中介人员告诉您的房价，您需要通过中介人员核实清楚：是含税价还是房屋净价，付款方式、付款期限、税费怎样负担？什么时间交房？什么时间过户？卖方有什么额外要求？诸如前述相关能够考虑的问题尽量考虑周全。了解这些问题，便于结合自己的情况进行考虑，避免出现违约。

　　4、关于验房问题

　　买方需实地考察房屋详情并注意核实与中介机构提供的信息是否一致。对诸如房屋主体、天花板、墙体、卫生间、厨房、给排水、屋顶、平台、走廊等重要部位进行认真检查，在验房时最好带上专业人员参加。了解这些情况，目的在于核实中介机构的告知是否存在虚假和房屋自身是否存在安全隐患。

　　5、居住权设立问题

　　我过《民法典》设立了房屋居住权制度，建议在拟购买自己看中的房屋时，亲自到当地不动产登记部门查询房屋是否设立居住权。

　　三、房屋买卖合同签订时的注意事项

　　验证核实房屋后，买卖双方在中介人员的牵线搭桥促合下达成一致意见的，需要到中介机构签订房屋买卖合同。签订二手房买卖合同时，本律师建议尽量写明以下情况：

　　1、交易双方的基本情况：买卖双方的姓名、公民省份证号、住所、联系方法；

　　2、出售房屋的基本情况：包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；

　　3、涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；

　　4、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；

　　5、违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)；

　　6、写明合同生效、中止、终止或解除条款；

　　另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，切忌口头协议，并要求中介方在上面加盖公章。

　　四、其他注意事项

　　立契过户后，买卖双方及其中介人员，需同时到县不动产登记中心办理房产过户手续。房屋交付后，切忌长期不办理产权过户登记。交易发生后，若不及时办理产权过户登记，给买房埋下的交易隐患可能是钱财两失的风险。

　　很多买房者，在城区购买二手房的目的在于送子女读书，切忌在房屋过户后，一定要让卖方及时将房产所在楼号下的卖方家庭成员户口迁出，便于买方办理户口准迁入住。

　　二手房买卖是二次性售卖，牵涉的法律问题较多，所以在进行二手房买卖交易时需要注意以上问题。

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